Was ist Ihre Immobilie in Köln wert?
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Eine ausführliche Einschätzung für Köln
Die Spanne oben ist eine Orientierung aus den amtlichen Bodenrichtwerten. Wer Ihre Immobilie kennt, kann Zuschnitt, Ausstattung und Lage im Einzelnen berücksichtigen. Fordern Sie die Einschätzung hier an.
Berechnet auf hausbewertung.de. Diese Spanne ist eine Orientierung auf Grundlage der amtlichen Bodenrichtwerte und ersetzt kein Verkehrswertgutachten.
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Der Markt in Köln
Immobilienpreise in Köln: die aktuellen Marktzahlen
Der Kölner Markt hat sich 2025 stabilisiert. Es wurde wieder mehr verkauft, und die Richtwerte sind leicht gestiegen, je nach Lage aber sehr unterschiedlich. Hier die wichtigsten Zahlen des Gutachterausschusses:
- Richtwerte Wohnungen: +3 %
- Häuser linksrheinisch: +3 %
- Häuser rechtsrheinisch: +6 %
- Geldumsatz: +21 %
4.048 €/m²
Mittlerer Preis pro m² Wohnfläche beim Hausverkauf 2025
4.709 €/m²
Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen im Jahr 2025
+8 %
mehr Kaufverträge als im Vorjahr, insgesamt rund 7.800
540–2.220 €/m²
Spanne der Bodenrichtwerte für Hausgrundstücke je nach Lage
Bodenrichtwerte nach Lage
Der Boden macht in Köln oft den größten Teil des Hauswerts aus. Je nach Lage unterscheiden sich die Werte um mehr als das Vierfache. Das sind die gebietstypischen Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026:
| Grundstückstyp | Gute Lage | Mittlere Lage | Mäßige Lage |
|---|---|---|---|
| Freistehendes Ein-/Zweifamilienhaus (350–800 m²) | 2.220 €/m² | 840 €/m² | 540 €/m² |
| Doppelhaushälfte / Reihenendhaus (250–500 m²) | 1.770 €/m² | 920 €/m² | 520 €/m² |
| Reihenmittelhaus (150–300 m²) | 1.420 €/m² | 970 €/m² | 580 €/m² |
| Geschosswohnungsbau (Mehrfamilienhaus) | 1.130 €/m² | 1.030 €/m² | 810 €/m² |
Werte für baureife, erschließungsbeitragsfreie Grundstücke. Die grundstücksgenauen Bodenrichtwerte für jede Adresse stehen kostenlos auf boris.nrw.
Quellen
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Köln: Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025)
- BORIS.NRW: Boden- und Immobilienrichtwerte für NRW
Stand: Grundstücksmarktbericht 2026, Richtwert-Stichtag 01.01.2026. Alle Angaben ohne Gewähr. Was diese Werte für Ihre Immobilie bedeuten, rechnet der Funnel weiter unten aus.
Diese Werte sind Durchschnitte, Ihre Immobilie ist keiner. Was Lage, Zustand und Grundstück bei Ihnen konkret bedeuten, zeigt die persönliche Einschätzung.
Wert jetzt berechnenLagen
Was Ihre Lage in Köln bedeutet
Köln wird in Veedeln gedacht, und genauso wird bewertet. Die wichtigsten Lagen im Überblick:
Spitzenlage
Lindenthal & Braunsfeld
Die klassische Bestlage links des Rheins mit viel Gründerzeit- und Villenbestand. Die Bodenrichtwerte für Hausgrundstücke gehören mit über 2.000 Euro pro Quadratmeter zu den höchsten der Stadt.
Marienburg & Hahnwald
Die Villenlagen im Kölner Süden. Große Grundstücke, wenige Verkäufe im Jahr, deshalb hängt der Preis stark vom einzelnen Objekt ab. In Hahnwald wurde 2024 das teuerste Einfamilienhaus Kölns verkauft, für rund 5,5 Millionen Euro.
Gehobene Lage
Sülz & Klettenberg
Dicht bebaute Altbauviertel, bei Familien dauerhaft gefragt. Den Markt tragen Eigentumswohnungen. Häuser kommen selten auf den Markt und erzielen deutliche Lagezuschläge.
Nippes
Altbaugeprägtes Familienviertel mit mittlerem bis gehobenem Bodenwertniveau. Gefragt sind sanierte Bestandsobjekte mit Garten oder Balkon.
Rodenkirchen
Rheinnaher Süden mit vielen Einfamilienhäusern und gehobenen Bodenrichtwerten. Direkt am Rhein spielt der Hochwasserschutz in die Bewertung hinein.
Mittlere Lage
Ehrenfeld
Gründerzeitviertel im Wandel, überwiegend ein Wohnungsmarkt. Häuser sind rar. Zustand und Modernisierung entscheiden hier stärker über den Preis als die reine Lage.
Mülheim
Rechtsrheinischer Bezirk im Umbruch mit großen Entwicklungsflächen. 2025 entfiel fast die Hälfte des Kölner Geldumsatzes mit Bauland für den Geschosswohnungsbau auf Mülheim. Bestandsobjekte haben hier Aufholpotenzial.
Dellbrück & Holweide
Beliebte Wohnlagen am Grüngürtel rechts des Rheins. Einfamilienhaussiedlungen und ein moderateres Preisniveau als auf der linken Rheinseite.
Günstigere Lage
Porz
Günstigere Hauslagen im Kölner Südosten. Die rechtsrheinischen Richtwerte stiegen 2025 um knapp 6 Prozent und damit stärker als linksrheinisch. In Teilen von Porz gehört der Fluglärm des Flughafens Köln/Bonn mit in die Bewertung.
Chorweiler & Kölner Norden
Die günstigsten Lagen der Stadt mit den niedrigsten Bodenrichtwerten. Beim Verkauf kommt es hier besonders auf eine realistische Preissetzung an.
In welchem Veedel steht Ihre Immobilie? Lage auswählen und Wert berechnen
Bodenrichtwert
Amtliche Bodenrichtwerte in Köln
Die Spannen je Stadtteil stammen aus den amtlichen Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse. Was Ihr Grundstück im Zusammenspiel mit Gebäude und Zustand wert ist, rechnet der Funnel weiter unten aus; hier erklären wir den Bodenrichtwert im Detail.
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Rechner
Bodenrichtwert in Köln abfragen
Wählen Sie Ihren Stadtteil. Sie erhalten die amtliche Bodenrichtwert-Spanne für Wohnbauflächen, auf Wunsch hochgerechnet auf Ihre Grundstücksfläche.
Berechnet auf hausbewertung.de: kostenlose Wertspanne aus amtlichen Bodenrichtwerten.
Die Berechnung läuft geschützt auf unserem Server. Übertragen werden nur die eingegebenen Zahlen — ohne Personenbezug; nach der Berechnung werden sie weder gespeichert noch protokolliert.
Der Rechner liefert einen unverbindlichen Orientierungswert nach vereinfachter, schematischer Rechnung. Er leistet keine Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des Steuerberatungsgesetzes; für die verbindliche Beurteilung Ihres konkreten Falls sind Steuerberater oder Rechtsanwalt zuständig. Die angezeigten Spannen sind keine Verkehrswertermittlung im Sinne des § 194 BauGB und ersetzen keine amtliche Auskunft des Gutachterausschusses. Rechtsgrundlage bzw. Datengrundlage: BORIS-NRW / Land Nordrhein-Westfalen (Datenlizenz dl-de/zero-2.0), aufbereitet zu gerundeten Spannen (Stand 2026).
Werttreiber
Was den Immobilienwert in Köln bestimmt
Links- oder rechtsrheinisch
Zwischen den beiden Rheinseiten liegt ein deutliches Preisgefälle. Die rechte Seite holte 2025 allerdings auf: Dort stiegen die Richtwerte für Häuser um knapp 6 Prozent, links um 3.
Der Bodenwert dominiert
Die Bodenrichtwerte für Hausgrundstücke reichen von 540 bis 2.220 Euro pro Quadratmeter. Damit macht die Lage oft den größeren Teil des Hauswerts aus als das Gebäude selbst.
Erbbaurecht ist in Köln verbreitet
2025 wurden in Köln 219 Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke gehandelt. Ein Haus auf Erbbaugrundstück ist weniger wert als eines auf eigenem Grund. Restlaufzeit und Erbbauzins gehören deshalb in jede Bewertung.
Baujahr und energetischer Zustand
Kölns Bestand reicht vom Gründerzeitaltbau bis zum Wiederaufbau der 1950er Jahre. Seit der Zinswende trennt der Modernisierungsgrad den Markt: Sanierte Objekte halten ihr Niveau, bei unsanierten wird der Sanierungsaufwand vom Preis abgezogen.
Rheinnähe und Hochwasser
Lagen am Rhein sind gefragt, liegen aber teils in Überschwemmungsgebieten. Das wirkt sich auf Versicherung und Wert aus und gehört deshalb in jede seriöse Einschätzung.
Verkehrslärm und Anbindung
Eine gute KVB- und S-Bahn-Anbindung hebt den Wert. Bahntrassen und die Einflugschneisen des Flughafens Köln/Bonn drücken ihn. Beides ist von Straße zu Straße verschieden.
Wie stark diese Faktoren bei Ihrer Immobilie wirken, zeigt Ihnen die Berechnung. Wert jetzt berechnen
Ablauf
So funktioniert es
- 1
Immobilie beschreiben
Typ, Lage, Größe, Baujahr und Zustand in rund zwei Minuten.
- 2
Wertspanne sofort sehen
Kostenlos berechnet, allein aus Ihren Angaben und den amtlichen Bodenrichtwerten.
- 3
Wissen, worauf Sie sich verlassen können
Für die belastbare Einschätzung steht Ihr Ansprechpartner vor Ort bereit.
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Jetzt wissen, was Ihre Immobilie in Köln wert ist
Zwei Minuten Fragen, dann haben Sie Ihre Wertspanne, gerechnet aus den amtlichen Bodenrichtwerten für Köln.
Gut vorbereitet
Was Ihre Einschätzung genauer macht
Situationen, in denen eine neutrale Zahl besonders zählt. Und eine Übersicht, welche Unterlagen später helfen.
Bewertung bei Trennung oder Scheidung
Bei einer Trennung ist die gemeinsame Immobilie meist der größte Vermögenswert und schnell auch der größte Streitpunkt.
- Für den Zugewinnausgleich braucht es einen belastbaren Wert zum Stichtag.
- Eine neutrale Einschätzung gibt beiden Seiten dieselbe Grundlage, bevor sich Positionen verhärten.
- Können sich beide nicht einigen, hilft ein Sachverständigengutachten. Auch dabei unterstützt der Bewertungspartner.
Diese Unterlagen helfen bei der Bewertung
- Aktueller Grundbuchauszug
- Lageplan bzw. Flurkarte
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Nachweise zu Modernisierungen (Dach, Heizung, Fenster, Dämmung)
- Bei Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnung
- Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag mit Restlaufzeit und Erbbauzins
Für die Wertspanne auf dieser Seite reichen die Angaben aus dem Formular. Die Unterlagen kommen erst ins Spiel, wenn es konkreter wird.
Immobilie geerbt? Der Ratgeber erklärt, worauf es dann ankommt: Immobilie geerbt: was jetzt wichtig ist
Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Partnerplatz Köln
Für Köln suchen wir den Exklusivpartner
Pro Stadt arbeitet hausbewertung.de mit genau einem Maklerbüro. Für Köln ist der Platz noch zu vergeben.
Was das für Sie als Eigentümer bedeutet
Ihre Wertspanne berechnen Sie hier genauso wie überall sonst: aus den amtlichen Bodenrichtwerten und Ihren Angaben zur Immobilie. Sie ist eine Orientierung und beruht auf Durchschnitten für Ihre Lage.
Genauer wird es, sobald jemand Ihre Immobilie mit eigenen Augen sieht. Zuschnitt, Ausblick, Nachbarschaft und der Zustand im Detail bewegen den Wert oft deutlich. Sobald der Partnerplatz für Köln vergeben ist, finden Sie diesen Ansprechpartner direkt hier.
Sie sind Makler in Köln?
- Jede Anfrage aus Köln erhalten Sie exklusiv
- Der Eigentümer sieht seine Wertspanne, und darunter Sie: Foto, Firma, Rufnummer
- Sie kennen Objekt und Eigentümer, bevor Sie sich melden
FAQ
Häufige Fragen zur Hausbewertung in Köln
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Die Wertspanne auf hausbewertung.de berechnen Sie kostenlos, und die Anfrage verpflichtet Sie zu nichts. Der Bewertungspartner arbeitet eigenverantwortlich und auf eigene Rechnung — seine Konditionen besprechen Sie direkt mit ihm.
Muss ich danach verkaufen?
Nein. Viele Eigentümer wollen zunächst nur wissen, wo sie stehen. Sie entscheiden allein, ob Sie überhaupt weitermachen.
Was passiert, nachdem ich abgeschickt habe?
Ihre Angaben gehen an den Bewertungspartner für Köln. Er sieht sich Lage, Baujahr und Zustand an und meldet sich mit seiner Einschätzung — per E-Mail oder telefonisch, ganz wie es Ihnen lieber ist.
Muss jemand zu mir nach Hause kommen?
Für die erste Einschätzung nicht. Sie beruht auf Ihren Angaben und der Marktkenntnis vor Ort. Einen Termin bei Ihnen gibt es nur, wenn Sie ihn ausdrücklich wünschen — etwa für eine genauere Bewertung.
Wer bekommt meine Daten?
Ausschließlich der Bewertungspartner, der Ihre Einschätzung übernimmt. Ihre Angaben werden nicht verkauft und nicht an weitere Makler verteilt.
Werde ich jetzt von mehreren Maklern angerufen?
Nein. Für Köln vergeben wir genau einen Bewertungspartner. Solange dieser Platz offen ist, kommt Ihre Anfrage bei uns an und geht danach an genau ein Büro vor Ort. Genau dafür gibt es hausbewertung.de.
Was ist, wenn es in meinem Ort noch keinen Partner gibt?
Dann kommt Ihre Anfrage direkt bei uns an. Wir suchen persönlich einen passenden Bewertungspartner für Ihren Ort und melden uns zeitnah bei Ihnen.
Kann ich meine Anfrage zurückziehen?
Ja, jederzeit. Eine kurze Nachricht an uns genügt, dann löschen wir Ihre Angaben. Einzelheiten dazu stehen in der Datenschutzerklärung.
Wo finde ich die Bodenrichtwerte für Köln?
Kostenlos auf boris.nrw, dem Informationssystem der Gutachterausschüsse in NRW. Dort stehen auch die Immobilienrichtwerte für Wohnungen und Häuser samt Preiskalkulator, beschlossen vom Gutachterausschuss der Stadt Köln zum Stichtag 1. Januar 2026.
Was kostet ein Haus in Köln pro Quadratmeter?
2025 lag der mittlere Preis beim Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern stadtweit bei 4.048 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (Quelle: Grundstücksmarktbericht Köln 2026). Einzelne Verkäufe weichen je nach Stadtteil, Zustand und Grundstück deutlich davon ab. Genau deshalb lohnt sich die persönliche Einschätzung.
Mein Haus steht auf einem Erbbaugrundstück. Was heißt das für den Wert?
Erbbaurecht ist in Köln verbreitet. Der Wert liegt in der Regel unter dem eines Hauses auf eigenem Grund. Entscheidend sind Restlaufzeit und Erbbauzins, beides gehört in die Bewertung.
Wie hat sich der Kölner Markt zuletzt entwickelt?
2025 hat sich der Markt stabilisiert: rund 7.800 Kaufverträge, 8 Prozent mehr als im Vorjahr, und ein Geldumsatz von über 5,6 Milliarden Euro. Die Richtwerte stiegen für Wohnungen um 3 Prozent, für Häuser links des Rheins um 3 und rechts um knapp 6 Prozent. Zwischen den Stadtteilen gibt es deutliche Unterschiede.
Mehr Hintergrund im Ratgeber: Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
Möchten Sie wissen, was Ihre Immobilie in Köln wert ist?
Zwei Minuten Fragen, dann haben Sie Ihre Wertspanne. Kostenlos, und Sie entscheiden selbst, ob Sie danach mit jemandem sprechen möchten.