Steuern · Verkauf
Immobilie geerbt: was jetzt wichtig ist
Von Redaktion hausbewertung.de Veröffentlicht: Zuletzt aktualisiert: 2 Min. Lesezeit
KI-gestützt erstellt, redaktionell geprüft
Behalten, vermieten oder verkaufen? Jede dieser Entscheidungen beginnt mit derselben Frage: Was ist die geerbte Immobilie wert? Die wichtigsten Punkte im Überblick.
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Erbschaftsteuer überschlagen
Freibetrag, Steuerklasse und Steuersatz nach § 16 und § 19 ErbStG — mit sichtbarem Rechenweg.
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Der Rechner liefert einen unverbindlichen Orientierungswert nach vereinfachter, schematischer Rechnung. Er leistet keine Steuer- oder Rechtsberatung im Sinne des Steuerberatungsgesetzes; für die verbindliche Beurteilung Ihres konkreten Falls sind Steuerberater oder Rechtsanwalt zuständig. Rechtsgrundlage bzw. Datengrundlage: §§ 15, 16, 19 ErbStG; § 13d ErbStG (vermietete Wohnimmobilien) (Stand 2026).
Warum der Wert im Erbfall zuerst kommt
Ob Sie eine geerbte Immobilie behalten, vermieten oder verkaufen: Jede Entscheidung braucht eine belastbare Zahl als Grundlage. Der Wert bestimmt, ob sich Vermieten rechnet, welcher Verkaufspreis realistisch ist — und er spielt für die Erbschaftsteuer eine zentrale Rolle.
Eine frühe, neutrale Werteinschätzung bringt deshalb Ruhe in die Entscheidung: Sie wissen, worüber Sie sprechen, bevor Sie sich festlegen.
Erbschaftsteuer: Freibeträge und Bewertung
Das Finanzamt setzt für die Erbschaftsteuer einen Immobilienwert nach den typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes an. Ob darauf überhaupt Steuer anfällt, hängt von den persönlichen Freibeträgen ab (§ 16 ErbStG):
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder: 400.000 Euro (je Elternteil)
- Enkel: 200.000 Euro
Wenn der Steuerwert zu hoch erscheint
Die typisierte Bewertung des Finanzamts kann über dem tatsächlichen Marktwert liegen — etwa bei Sanierungsstau oder besonderen Objekten. § 198 BewG gibt Ihnen das Recht, einen niedrigeren Wert nachzuweisen: durch das Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen oder durch einen tatsächlich erzielten Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag.
Eine realistische Ersteinschätzung zeigt früh, ob sich dieser Weg lohnen könnte.
Erbengemeinschaft: eine gemeinsame Zahlenbasis
Erben mehrere Personen gemeinsam, können sie über die Immobilie nur zusammen entscheiden. Eine neutrale Werteinschätzung schafft die gemeinsame Grundlage: Sie macht Auszahlungen fair berechenbar und Entscheidungen für alle nachvollziehbar.
Verkaufen: die Zehnjahresfrist kennen
Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen (§ 23 EStG). Für Erben gilt dabei eine wichtige Besonderheit: Maßgeblich ist nicht der Erbfall, sondern der Zeitpunkt, zu dem der Verstorbene die Immobilie angeschafft hat. Liegt der schon mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf insoweit steuerfrei.
Ebenfalls ausgenommen sind Immobilien, die im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurden. Für die Einordnung Ihres konkreten Falls ist eine steuerliche Beratung der richtige Weg.
Häufige Fragen
Muss ich eine geerbte Immobilie bewerten lassen?
Verpflichtet sind Sie dazu nicht — das Finanzamt bewertet für die Erbschaftsteuer selbst nach typisierten Verfahren. Eine eigene Einschätzung zeigt Ihnen aber früh, ob dieser Steuerwert realistisch ist und auf welcher Grundlage Sie über Behalten, Vermieten oder Verkaufen entscheiden.
Fällt auf eine geerbte Immobilie immer Erbschaftsteuer an?
Nein. Steuer fällt erst an, wenn das gesamte Erbe den persönlichen Freibetrag übersteigt — bei Ehegatten 500.000 Euro, bei Kindern 400.000 Euro je Elternteil (§ 16 ErbStG).
Können wir als Erbengemeinschaft einzeln entscheiden?
Nein, über die Immobilie entscheiden alle Miterben gemeinsam. Eine neutrale Werteinschätzung schafft dafür die gemeinsame Zahlenbasis — etwa für eine Auszahlung oder den Verkauf.
Quellen
Redaktion hausbewertung.de
Die Redaktion von hausbewertung.de erklärt Wertermittlung, Verkauf und besondere Situationen rund um die eigene Immobilie verständlich. Grundlage sind Gesetze, amtliche Quellen und die Praxis der geprüften Bewertungspartner.
KI-Transparenz: Dieser Beitrag wurde mit Unterstützung künstlicher Intelligenz erstellt. Vor der Veröffentlichung hat die Redaktion die Aussagen anhand der genannten Quellen geprüft, den Text bearbeitet und freigegeben. Die redaktionelle Verantwortung für die Veröffentlichung trägt Sahler Digital Investments.
Wichtiger Hinweis
Dieser Beitrag ist eine allgemeine, unverbindliche Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Bewertungsberatung im Einzelfall. Gesetze, amtliche Werte und Marktdaten ändern sich; maßgeblich ist immer der jeweils geltende Rechtsstand und Ihr konkreter Fall. Für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Angaben wird keine Gewähr übernommen. Prüfen Sie Ihre Situation vor jeder Entscheidung mit Steuerberater, Rechtsanwalt oder einem Sachverständigen.
Rechtsstand und genannte Zahlen entsprechen dem Stand vom .