Was ist Ihre Immobilie in München wert?
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Die Spanne oben ist eine Orientierung aus den amtlichen Bodenrichtwerten. Wer Ihre Immobilie kennt, kann Zuschnitt, Ausstattung und Lage im Einzelnen berücksichtigen — fordern Sie die Einschätzung hier an.
Berechnet auf hausbewertung.de. Diese Spanne ist eine Orientierung auf Grundlage der amtlichen Bodenrichtwerte und ersetzt kein Verkehrswertgutachten.
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Der Markt in München
Immobilienpreise in München: die aktuellen Marktzahlen
Der Münchner Markt hat sich 2025 gefangen. Es wurde deutlich mehr gekauft als im Jahr davor, und die Preise haben nach zwei Jahren Rückgang einen Boden gefunden. Nur das Bauland gibt weiter nach. Das sind die Zahlen des Oberen Gutachterausschusses:
- Kauffälle: +13,9 %
- Häuser: ±0 %
- Eigentumswohnungen: +2,7 %
- Bauland: −7,9 %
1.250.000 €
Mittleres Preisniveau für ein weiterverkauftes Ein-/Zweifamilienhaus 2025, unverändert zum Vorjahr
8.650 €/m²
Mittlerer Preis je m² Wohnfläche beim Hausverkauf, nach 8.100 € im Vorjahr
12.473
Kauffälle im Jahr 2025, rund 14 % mehr als 2024
11,6 Mrd. €
Geldumsatz auf dem Münchner Immobilienmarkt 2025
Bodenrichtwerte nach Lage
München hat die Preiskorrektur der Jahre 2023 und 2024 hinter sich. Wer die Entwicklung kennt, ordnet ein Angebot besser ein — hier die mittleren Preise je Quadratmeter Wohnfläche der letzten drei Jahre:
| Objektart | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|
| Ein-/Zweifamilienhaus (Weiterverkauf) | 11.850 €/m² | 8.100 €/m² | 8.650 €/m² |
| Reihenhaus / Doppelhaushälfte | 8.500 €/m² | 7.850 €/m² | 7.850 €/m² |
| Eigentumswohnung (Neubau) | 11.500 €/m² | 10.400 €/m² | 10.400 €/m² |
| Eigentumswohnung (Weiterverkauf) | 7.700 €/m² | 7.400 €/m² | 7.600 €/m² |
| Bauland für Eigenheime | 2.000 €/m² | 1.900 €/m² | 1.750 €/m² |
Mittelwerte für die Landeshauptstadt München, Quellen: Immobilienmarktbericht Bayern 2026 und Herbstanalyse 2025 des Münchner Gutachterausschusses. Die Werte beziehen sich auf durchschnittliche und gute Wohnlagen — Spitzenlagen liegen darüber, einfache Randlagen darunter. Die letzte Zeile ist das Bodenpreisniveau für unbebaute Grundstücke im individuellen Wohnungsbau, nicht der Preis je Quadratmeter Wohnfläche.
Quellen
- Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Freistaat Bayern: Immobilienmarktbericht Bayern 2026 (Berichtsjahr 2025)
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München
Stand: Immobilienmarktbericht Bayern 2026 (Zahlen des Berichtsjahres 2025). Alle Angaben ohne Gewähr. Was diese Werte für Ihre Immobilie bedeuten, rechnet der Funnel weiter unten aus.
Diese Werte sind Durchschnitte, Ihre Immobilie ist keiner. Was Lage, Zustand und Grundstück bei Ihnen konkret bedeuten, zeigt die persönliche Einschätzung.
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Was Ihre Lage in München bedeutet
München wird in Stadtbezirken gedacht, und genauso wird bewertet. Die wichtigsten Lagen im Überblick:
Spitzenlage
Altstadt-Lehel & Maxvorstadt
Die Innenstadtbezirke, in denen Eigenheime praktisch nicht vorkommen. Den Markt bestimmen Eigentumswohnungen im Altbau; die Preise liegen dort deutlich über dem Stadtmittel von 7.600 Euro je Quadratmeter für Weiterverkäufe. Wer hier verkauft, verkauft fast immer eine Wohnung.
Bogenhausen & Schwabing
Die klassischen gehobenen Wohnlagen im Nordosten und Norden. Villen und Stadthäuser auf großzügigen Grundstücken neben dichter Altbaubebauung. Die Grundstücke sind hier größer als der städtische Durchschnitt von 545 Quadratmetern beim Hausverkauf.
Gehobene Lage
Solln, Harlaching & Obermenzing
Die gewachsenen Einfamilienhaus-Lagen am südlichen und westlichen Stadtrand. Ruhig, durchgrünt, viel Bestand aus den 1950er bis 1970er Jahren. Hier finden die meisten der Münchner Hausverkäufe statt — 545 Verkäufe von Ein- und Zweifamilienhäusern waren es 2025 stadtweit.
Mittlere Lage
Pasing-Obermenzing & Trudering-Riem
Die großen Wohnbezirke im Westen und Osten mit gemischtem Bestand aus Reihenhäusern, Doppelhaushälften und Geschosswohnungsbau. Reihenhäuser und Doppelhaushälften lagen 2025 im Mittel bei 980.000 Euro, das Grundstück im Schnitt bei 275 Quadratmetern.
Sendling, Giesing & Ramersdorf
Dicht bebaute Bezirke südlich der Innenstadt, geprägt von Mehrfamilienhäusern und Nachkriegsbebauung. Freistehende Häuser sind selten; wo es sie gibt, sind die Grundstücke schmal. Der Wert hängt hier stärker am einzelnen Objekt als am Bezirksnamen.
Günstigere Lage
Feldmoching, Aubing & Berg am Laim
Die Bezirke am Stadtrand mit dörflichen Kernen und viel Nachverdichtung. Vergleichsweise günstige Lagen für Münchner Verhältnisse, mit größeren Grundstücken und älterem Bestand. Auch hier bleibt das Preisniveau weit über dem bayerischen Durchschnitt.
In welchem Stadtbezirk steht Ihre Immobilie? Lage auswählen und Wert berechnen
Werttreiber
Was den Immobilienwert in München bestimmt
Die Korrektur ist vorbei, der Boden gefunden
Zwischen 2023 und 2024 fiel der mittlere Quadratmeterpreis beim Hausverkauf von 11.850 auf 8.100 Euro — ein Drittel. 2025 ging es wieder leicht hinauf auf 8.650 Euro, das mittlere Preisniveau blieb mit 1,25 Millionen Euro unverändert. Wer sich an Zahlen von 2022 orientiert, liegt deutlich zu hoch.
Bauland gibt weiter nach
Als einziges Segment sinkt das Bodenpreisniveau für Eigenheim-Grundstücke weiter: von 2.000 Euro je Quadratmeter 2023 über 1.900 auf 1.750 Euro 2025, minus 7,9 Prozent allein im letzten Jahr. Bei einem Haus mit großem Grundstück wirkt sich das unmittelbar aus.
Wieder deutlich mehr Verkäufe
2025 wurden in München 12.473 Kauffälle beurkundet, knapp 14 Prozent mehr als 2024 und wieder auf dem Niveau von 2019. Ein Markt mit mehr Bewegung heißt: Vergleichspreise sind belastbarer, und ein realistisch angesetztes Objekt findet wieder einen Käufer.
Wohnung ist nicht gleich Haus
Eigentumswohnungen im Weiterverkauf legten 2025 um 2,7 Prozent auf 7.600 Euro je Quadratmeter zu, Neubauwohnungen blieben bei 10.400 Euro unverändert. Häuser bewegten sich seitwärts. Die Schlagzeilen über „den Münchner Markt“ meinen meist Wohnungen.
Das Grundstück macht in München den Unterschied
Beim Hausverkauf lag die durchschnittliche Grundstücksgröße 2025 bei 545 Quadratmetern, bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften bei 275. Bei einem Bodenpreisniveau von 1.750 Euro je Quadratmeter steckt damit ein erheblicher Teil des Werts allein im Boden.
Erbbaurecht und städtische Bindungen
Viele Münchner Grundstücke sind in Erbbaurecht vergeben oder unterliegen Bindungen aus dem sozialgerechten Bodennutzungsmodell. Ein Haus auf Erbbaugrundstück ist weniger wert als eines auf eigenem Grund; Restlaufzeit und Erbbauzins gehören in jede Bewertung.
Wie stark diese Faktoren bei Ihrer Immobilie wirken, zeigt Ihnen die Berechnung. Wert jetzt berechnen
Ablauf
So funktioniert es
- 1
Immobilie beschreiben
Typ, Lage, Größe, Baujahr und Zustand in rund zwei Minuten.
- 2
Wertspanne sofort sehen
Kostenlos berechnet, allein aus Ihren Angaben und den amtlichen Bodenrichtwerten.
- 3
Wissen, worauf Sie sich verlassen können
Für die belastbare Einschätzung steht Ihr Ansprechpartner vor Ort bereit.
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Jetzt wissen, was Ihre Immobilie in München wert ist
Zwei Minuten Fragen, dann haben Sie Ihre Wertspanne — gerechnet aus den amtlichen Bodenrichtwerten für München.
Gut vorbereitet
Was Ihre Einschätzung genauer macht
Situationen, in denen eine neutrale Zahl besonders zählt. Und eine Übersicht, welche Unterlagen später helfen.
Bewertung bei Trennung oder Scheidung
Bei einer Trennung ist die gemeinsame Immobilie meist der größte Vermögenswert und schnell auch der größte Streitpunkt.
- Für den Zugewinnausgleich braucht es einen belastbaren Wert zum Stichtag.
- Eine neutrale Einschätzung gibt beiden Seiten dieselbe Grundlage, bevor sich Positionen verhärten.
- Können sich beide nicht einigen, hilft ein Sachverständigengutachten. Auch dabei unterstützt der Bewertungspartner.
Diese Unterlagen helfen bei der Bewertung
- Aktueller Grundbuchauszug
- Lageplan bzw. Flurkarte
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Nachweise zu Modernisierungen (Dach, Heizung, Fenster, Dämmung)
- Bei Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnung
- Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag mit Restlaufzeit und Erbbauzins
Für die Wertspanne auf dieser Seite reichen die Angaben aus dem Formular. Die Unterlagen kommen erst ins Spiel, wenn es konkreter wird.
Immobilie geerbt? Der Ratgeber erklärt, worauf es dann ankommt: Immobilie geerbt: was jetzt wichtig ist
Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Partnerplatz München
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Pro Stadt arbeitet hausbewertung.de mit genau einem Maklerbüro. Für München ist der Platz noch zu vergeben.
Was das für Sie als Eigentümer bedeutet
Ihre Wertspanne berechnen Sie hier genauso wie überall sonst: aus den amtlichen Bodenrichtwerten und Ihren Angaben zur Immobilie. Sie ist eine Orientierung und beruht auf Durchschnitten für Ihre Lage.
Genauer wird es, sobald jemand Ihre Immobilie mit eigenen Augen sieht — Zuschnitt, Ausblick, Nachbarschaft und der Zustand im Detail bewegen den Wert oft deutlich. Sobald der Partnerplatz für München vergeben ist, finden Sie diesen Ansprechpartner direkt hier.
Sie sind Makler in München?
- Ein fester Ansprechpartner für München
- Sie erscheinen als Ansprechpartner direkt unter jedem Ergebnis
- Fester Monatsbeitrag, zunächst über drei Monate
FAQ
Häufige Fragen zur Hausbewertung in München
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Die Wertspanne auf hausbewertung.de berechnen Sie kostenlos, und die Anfrage verpflichtet Sie zu nichts. Der Bewertungspartner arbeitet eigenverantwortlich und auf eigene Rechnung — seine Konditionen besprechen Sie direkt mit ihm.
Muss ich danach verkaufen?
Nein. Viele Eigentümer wollen zunächst nur wissen, wo sie stehen. Sie entscheiden allein, ob Sie überhaupt weitermachen.
Was passiert, nachdem ich abgeschickt habe?
Ihre Angaben gehen an den Bewertungspartner für München. Er sieht sich Lage, Baujahr und Zustand an und meldet sich in der Regel innerhalb von ein bis zwei Werktagen mit seiner Einschätzung — per E-Mail oder telefonisch, ganz wie es Ihnen lieber ist.
Muss jemand zu mir nach Hause kommen?
Für die erste Einschätzung nicht. Sie beruht auf Ihren Angaben und der Marktkenntnis vor Ort. Einen Termin bei Ihnen gibt es nur, wenn Sie ihn ausdrücklich wünschen — etwa für eine genauere Bewertung.
Wer bekommt meine Daten?
Ausschließlich der Bewertungspartner, der Ihre Einschätzung übernimmt. Ihre Angaben werden nicht verkauft und nicht an weitere Makler verteilt.
Werde ich jetzt von mehreren Maklern angerufen?
Nein. Für München vergeben wir genau einen Bewertungspartner. Solange dieser Platz offen ist, kommt Ihre Anfrage bei uns an und geht danach an genau ein Büro vor Ort. Genau dafür gibt es hausbewertung.de.
Was ist, wenn es in meinem Ort noch keinen Partner gibt?
Dann kommt Ihre Anfrage direkt bei uns an. Wir suchen persönlich einen passenden Bewertungspartner für Ihren Ort und melden uns innerhalb von zwei Werktagen bei Ihnen.
Kann ich meine Anfrage zurückziehen?
Ja, jederzeit. Eine kurze Nachricht an uns genügt, dann löschen wir Ihre Angaben. Einzelheiten dazu stehen in der Datenschutzerklärung.
Worauf beruht die Wertspanne für München?
Auf den Kennzahlen des Münchner Gutachterausschusses aus seiner Herbstanalyse 2025 und dem Immobilienmarktbericht Bayern 2026 — beides frei veröffentlicht und aus notariellen Kaufverträgen abgeleitet. Zwei Dinge sollten Sie dabei wissen: Die Werte gelten für durchschnittliche und gute Wohnlagen, Spitzenlagen wie Bogenhausen liegen darüber. Und sie gelten für München insgesamt, nicht für einzelne Stadtbezirke. Wo Ihre Immobilie genau steht, ordnet der Fachmann vor Ort ein.
Was kostet ein Haus in München?
2025 lag das mittlere Preisniveau für ein weiterverkauftes Ein- oder Zweifamilienhaus bei 1.250.000 Euro, unverändert gegenüber 2024. Je Quadratmeter Wohnfläche waren es 8.650 Euro (Quelle: Immobilienmarktbericht Bayern 2026). Reihenhäuser und Doppelhaushälften lagen bei 980.000 Euro.
Sind die Preise in München wieder gestiegen?
Teilweise. Nach dem starken Rückgang 2023 und 2024 stieg der Quadratmeterpreis beim Hausverkauf 2025 wieder von 8.100 auf 8.650 Euro, das mittlere Preisniveau blieb aber unverändert. Eigentumswohnungen legten im Weiterverkauf um 2,7 Prozent zu. Nur das Bauland gab weiter nach, um 7,9 Prozent.
Wo finde ich die Bodenrichtwerte für München?
Über BORIS-Bayern und das Portal des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München. Anders als in den meisten Bundesländern ist die Auskunft dort kostenpflichtig; je nach Umfang fallen Gebühren an. Eine kostenlose Einsicht in die Karte ist möglich, sie ersetzt die amtliche Auskunft aber nicht.
Warum gibt es für München keine Bodenrichtwerte auf dieser Seite?
Weil Bayern sie als einziges großes Bundesland nicht zur freien Weiterverarbeitung herausgibt: Die Abfrage bei BORIS-Bayern ist kostenpflichtig, der Kartendienst untersagt die Bearbeitung. Für die Berechnung brauchen wir sie nicht — sie stützt sich auf tatsächlich gezahlte Kaufpreise. Eine amtliche Bodenrichtwertauskunft erhalten Sie beim Gutachterausschuss der Landeshauptstadt.
Mehr Hintergrund im Ratgeber: Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
Möchten Sie wissen, was Ihre Immobilie in München wert ist?
Zwei Minuten Fragen, dann haben Sie Ihre Wertspanne. Kostenlos, und Sie entscheiden selbst, ob Sie danach mit jemandem sprechen möchten.