Was ist Ihre Immobilie in Dortmund wert?
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Eine ausführliche Einschätzung für Dortmund
Die Spanne oben ist eine Orientierung aus den amtlichen Bodenrichtwerten. Wer Ihre Immobilie kennt, kann Zuschnitt, Ausstattung und Lage im Einzelnen berücksichtigen — fordern Sie die Einschätzung hier an, sie ist ebenfalls kostenlos.
Berechnet auf hausbewertung.de. Diese Spanne ist eine Orientierung auf Grundlage der amtlichen Bodenrichtwerte und ersetzt kein Verkehrswertgutachten.
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Der Markt in Dortmund
Immobilienpreise in Dortmund: die aktuellen Marktzahlen
Der Dortmunder Markt ist 2025 in robuster Verfassung: rund zehn Prozent mehr Verkäufe, steigende Umsätze und Zuwächse in fast allen Segmenten. Das sind die Zahlen des Gutachterausschusses:
- Kauffälle: +10 %
- Eigentumswohnungen: +5 %
- Mehrfamilienhäuser: +3 %
- Ein-/Zweifamilienhäuser: +2 %
3.005 €/m²
Mittlerer Immobilienrichtwert für Ein- und Zweifamilienhäuser je m² Wohnfläche, Stichtag 1. Januar 2026
4.166
Kauffälle im Jahr 2025, rund 10 % mehr als im Vorjahr
1,5 Mrd. €
Geldumsatz am Dortmunder Grundstücksmarkt 2025, etwas über dem Vorjahr
4.550 €/m²
Durchschnittspreis für eine neu errichtete Eigentumswohnung je m² Wohnfläche
Bodenrichtwerte nach Lage
Für Dortmund liegen Immobilienrichtwerte vor — gemessene Kaufpreise je Quadratmeter Wohnfläche, Grundstück und Gebäude zusammen. Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Stadtteil liegt mehr als das Doppelte. Das sind die Werte für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser zum 1. Januar 2026:
| Stadtteil | €/m² Wohnfläche |
|---|---|
| Lücklemberg | 4.450 €/m² |
| Kirchhörde-Ost | 4.230 €/m² |
| Aplerbeck | 3.330 €/m² |
| Mengede-Mitte | 3.300 €/m² |
| Hombruch | 3.290 €/m² |
| Benninghofen | 3.185 €/m² |
| Brackel | 3.130 €/m² |
| Dorstfeld | 3.050 €/m² |
| Huckarde | 2.890 €/m² |
| Eving | 2.880 €/m² |
| Körne | 2.680 €/m² |
| Kirchderne | 2.185 €/m² |
| Alte Kolonie | 1.980 €/m² |
Immobilienrichtwerte des Gutachterausschusses für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, bezogen auf ein Grundstück von 600 Quadratmetern. Sie enthalten Grundstück und Gebäude zusammen — anders als Bodenrichtwerte, die nur den Boden bewerten. Der Mittelwert über alle 123 ausgewerteten Zonen liegt bei 3.005 Euro. Alle Werte kostenlos auf boris.nrw.
Quellen
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund: Grundstücksmarktbericht 2026 (Berichtsjahr 2025)
- BORIS.NRW: Boden- und Immobilienrichtwerte für Nordrhein-Westfalen, Stichtag 01.01.2026 (Datenlizenz Deutschland – Zero – 2.0)
Stand: Grundstücksmarktbericht Dortmund 2026 (Zahlen des Berichtsjahres 2025), Boden- und Immobilienrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026. Alle Angaben ohne Gewähr. Was diese Werte für Ihre Immobilie bedeuten, rechnet der Funnel weiter unten aus.
Diese Werte sind Durchschnitte, Ihre Immobilie ist keiner. Was Lage, Zustand und Grundstück bei Ihnen konkret bedeuten, zeigt die persönliche Einschätzung.
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Was Ihre Lage in Dortmund bedeutet
Dortmund wird in Stadtteilen gedacht, und genauso wird bewertet. Die wichtigsten Lagen im Überblick:
Spitzenlage
Lücklemberg & Kirchhörde
Die Bestlagen im Dortmunder Süden, am Rand des Ardeygebirges. Villen und großzügige Einfamilienhäuser auf großen Grundstücken, viel Grün. Mit 4.450 beziehungsweise 4.230 Euro je Quadratmeter Wohnfläche liegen sie an der Spitze der Stadt — knapp die Hälfte über dem Dortmunder Mittelwert.
Gehobene Lage
Hombruch, Benninghofen & Aplerbeck
Der gehobene Süden und Südosten mit gewachsenen Ortskernen und solidem Einfamilienhausbestand. Die Immobilienrichtwerte liegen zwischen 3.185 und 3.330 Euro je Quadratmeter. Aplerbeck hat ein eigenes Zentrum mit S-Bahn-Anschluss, Hombruch gilt als ruhige Familienlage.
Hörde & Phoenix-See
Der ehemalige Stahlstandort im Südosten, seit der Flutung des Phoenix-Sees 2011 einer der am stärksten veränderten Stadtteile Dortmunds. Neubau am Wasser trifft auf gewachsenen Bestand im alten Ortskern — die Werte gehen entsprechend weit auseinander.
Mittlere Lage
Brackel, Mengede & Lütgendortmund
Die großen Stadtbezirke im Osten, Nordwesten und Westen mit eigenen Ortskernen. Die Immobilienrichtwerte liegen zwischen 3.070 und 3.300 Euro je Quadratmeter, also nahe am Stadtmittel. Viel Reihen- und Doppelhausbestand aus den 1950er bis 1970er Jahren.
Dorstfeld, Huckarde & Körne
Die innenstadtnahen Stadtteile mit gemischter Bebauung aus Zechenkolonien, Nachkriegsbau und Neubaulücken. Zwischen 2.680 und 3.050 Euro je Quadratmeter. Kurze Wege in die City, dafür dichter bebaut und mit weniger Grundstücksfläche.
Günstigere Lage
Eving, Kirchderne & die alten Kolonien
Der Dortmunder Norden, geprägt von Bergbau- und Werkssiedlungen. Hier liegen die günstigsten Werte der Stadt: Eving bei 2.880, Kirchderne bei 2.185 und die Alte Kolonie bei 1.980 Euro je Quadratmeter — weniger als die Hälfte von Lücklemberg. Dafür sind die Grundstücke oft großzügig geschnitten.
In welchem Stadtteil steht Ihre Immobilie? Lage auswählen und Wert berechnen
Werttreiber
Was den Immobilienwert in Dortmund bestimmt
Nord und Süd sind zwei Märkte
Zwischen Lücklemberg im Süden (4.450 Euro je Quadratmeter Wohnfläche) und der Alten Kolonie im Norden (1.980 Euro) liegt mehr als das Doppelte. Das Gefälle vom grünen Süden zum ehemaligen Bergbaunorden ist in Dortmund der stärkste Werttreiber überhaupt — deshalb rechnet diese Seite mit dem Wert Ihres Stadtteils, nicht mit dem Stadtdurchschnitt.
Dortmund führt Immobilienrichtwerte
Anders als in den meisten Bundesländern gibt es in Nordrhein-Westfalen nicht nur Bodenrichtwerte, sondern auch Immobilienrichtwerte: gemessene Kaufpreise je Quadratmeter Wohnfläche für Grundstück und Gebäude zusammen. Für Dortmund liegen sie in 123 Zonen vor. Die Berechnung nutzt genau diese Werte — gemessen statt hergeleitet.
Der Markt zieht in allen Segmenten an
2025 wurden rund zehn Prozent mehr Grundstücke verkauft, bei einem Geldumsatz von etwa 1,5 Milliarden Euro. Bestandswohnungen verteuerten sich stadtweit gleichmäßig um rund fünf Prozent, Mehrfamilienhäuser um drei, Ein- und Zweifamilienhäuser um zwei Prozent. Ein Markt mit mehr Bewegung liefert belastbarere Vergleichspreise.
Das Grundstück zählt hier wirklich mit
Die Dortmunder Immobilienrichtwerte beziehen sich auf ein Grundstück von 600 Quadratmetern. Weicht Ihres davon ab, rechnet die Berechnung die Differenz gegen den Bodenrichtwert Ihrer Lage — von rund 570 Euro je Quadratmeter in guten bis 270 Euro in mäßigen Wohnlagen.
Zechensiedlungen und Denkmalschutz
Dortmunds Norden und Westen sind von Bergarbeitersiedlungen geprägt, viele davon stehen unter Denkmalschutz. Das bindet bei Sanierungen und schränkt Umbauten ein, macht die Häuser für Liebhaber aber besonders. Beides gehört in eine Bewertung und lässt sich nicht pauschal beziffern.
Baujahr und energetischer Zustand
Ein großer Teil des Dortmunder Bestands stammt aus den 1950er und 1960er Jahren. Seit der Zinswende trennt der Modernisierungsstand den Markt: Bei unsanierten Objekten zieht der Käufer den Sanierungsaufwand direkt vom Preis ab, bei energetisch ertüchtigten Häusern hält der Preis.
Wie stark diese Faktoren bei Ihrer Immobilie wirken, zeigt Ihnen die Berechnung. Wert jetzt berechnen
Ablauf
So funktioniert es
- 1
Immobilie beschreiben
Typ, Lage, Größe, Baujahr und Zustand in rund zwei Minuten.
- 2
Wertspanne sofort sehen
Sie sehen Ihre Wertspanne sofort, kostenlos und ohne Kontaktdaten.
- 3
Genauer wissen
Für die belastbare Einschätzung steht Ihr Ansprechpartner vor Ort bereit.
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Jetzt wissen, was Ihre Immobilie in Dortmund wert ist
Zwei Minuten Fragen, dann haben Sie Ihre Wertspanne — gerechnet aus den amtlichen Bodenrichtwerten für Dortmund.
Gut vorbereitet
Was Ihre Einschätzung genauer macht
Situationen, in denen eine neutrale Zahl besonders zählt. Und eine Übersicht, welche Unterlagen später helfen.
Bewertung bei Trennung oder Scheidung
Bei einer Trennung ist die gemeinsame Immobilie meist der größte Vermögenswert und schnell auch der größte Streitpunkt.
- Für den Zugewinnausgleich braucht es einen belastbaren Wert zum Stichtag.
- Eine neutrale Einschätzung gibt beiden Seiten dieselbe Grundlage, bevor sich Positionen verhärten.
- Können sich beide nicht einigen, hilft ein Sachverständigengutachten. Auch dabei unterstützt der Bewertungspartner.
Diese Unterlagen helfen bei der Bewertung
- Aktueller Grundbuchauszug
- Lageplan bzw. Flurkarte
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Nachweise zu Modernisierungen (Dach, Heizung, Fenster, Dämmung)
- Bei Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnung
- Bei Denkmalschutz: Eintrag in der Denkmalliste und Auflagen der Denkmalbehörde
Für die Wertspanne auf dieser Seite reichen die Angaben aus dem Formular. Die Unterlagen kommen erst ins Spiel, wenn es konkreter wird.
Immobilie geerbt? Der Ratgeber erklärt, worauf es dann ankommt: Immobilie geerbt: was jetzt wichtig ist
Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.
Partnerplatz Dortmund
Für Dortmund suchen wir den Exklusivpartner
Pro Stadt arbeitet hausbewertung.de mit genau einem Maklerbüro. Für Dortmund ist der Platz noch zu vergeben.
Was das für Sie als Eigentümer bedeutet
Ihre Wertspanne berechnen Sie hier genauso wie überall sonst: aus den amtlichen Bodenrichtwerten und Ihren Angaben zur Immobilie. Sie ist eine Orientierung und beruht auf Durchschnitten für Ihre Lage.
Genauer wird es, sobald jemand Ihre Immobilie mit eigenen Augen sieht — Zuschnitt, Ausblick, Nachbarschaft und der Zustand im Detail bewegen den Wert oft deutlich. Sobald der Partnerplatz für Dortmund vergeben ist, finden Sie diesen Ansprechpartner direkt hier.
Sie sind Makler in Dortmund?
- Ein fester Ansprechpartner für Dortmund
- Sie erscheinen als Ansprechpartner direkt unter jedem Ergebnis
- Fester Monatsbeitrag, zunächst über drei Monate
FAQ
Häufige Fragen zur Hausbewertung in Dortmund
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Ja. Die Anfrage und die Ersteinschätzung durch den Bewertungspartner kosten Sie nichts. Es entstehen auch später keine Kosten, solange Sie ihn nicht mit einem Verkauf beauftragen.
Muss ich danach verkaufen?
Nein. Viele Eigentümer wollen zunächst nur wissen, wo sie stehen. Sie entscheiden allein, ob Sie überhaupt weitermachen.
Was passiert, nachdem ich abgeschickt habe?
Ihre Angaben gehen an den Bewertungspartner für Dortmund. Er sieht sich Lage, Baujahr und Zustand an und meldet sich in der Regel innerhalb von ein bis zwei Werktagen mit seiner Einschätzung — per E-Mail oder telefonisch, ganz wie es Ihnen lieber ist.
Muss jemand zu mir nach Hause kommen?
Für die erste Einschätzung nicht. Sie beruht auf Ihren Angaben und der Marktkenntnis vor Ort. Einen Termin bei Ihnen gibt es nur, wenn Sie ihn ausdrücklich wünschen — etwa für eine genauere Bewertung.
Wer bekommt meine Daten?
Ausschließlich der Bewertungspartner, der Ihre Einschätzung übernimmt. Ihre Angaben werden nicht verkauft und nicht an weitere Makler verteilt.
Werde ich jetzt von mehreren Maklern angerufen?
Nein. Für Dortmund vergeben wir genau einen Bewertungspartner. Solange dieser Platz offen ist, kommt Ihre Anfrage bei uns an und geht danach an genau ein Büro vor Ort. Genau dafür gibt es hausbewertung.de.
Was ist, wenn es in meinem Ort noch keinen Partner gibt?
Dann kommt Ihre Anfrage direkt bei uns an. Wir suchen persönlich einen passenden Bewertungspartner für Ihren Ort und melden uns innerhalb von zwei Werktagen bei Ihnen.
Kann ich meine Anfrage zurückziehen?
Ja, jederzeit. Eine kurze Nachricht an uns genügt, dann löschen wir Ihre Angaben. Einzelheiten dazu stehen in der Datenschutzerklärung.
Wo finde ich die Bodenrichtwerte für Dortmund?
Kostenlos auf boris.nrw, dem Informationssystem der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen. Dort stehen für jede Adresse der amtliche Bodenrichtwert und zusätzlich die Immobilienrichtwerte für Häuser und Wohnungen, beschlossen vom Dortmunder Gutachterausschuss zum Stichtag 1. Januar 2026.
Was kostet ein Haus in Dortmund?
Der mittlere Immobilienrichtwert für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser liegt bei 3.005 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, über alle 123 Zonen von 1.980 bis 4.915 Euro. 2025 verteuerten sich Ein- und Zweifamilienhäuser um rund zwei Prozent (Quelle: Grundstücksmarktbericht Dortmund 2026).
Warum fragt der Rechner nach dem Stadtteil?
Weil er in Dortmund den Wert stärker bestimmt als jede andere Angabe. Für 123 Zonen im Stadtgebiet liegen eigene Immobilienrichtwerte vor, dazu Bodenrichtwerte für über 150 Ortsteile. Die Berechnung nutzt den Wert Ihres Stadtteils statt eines Durchschnitts. Wissen Sie den Stadtteil nicht sicher, rechnen wir mit dem Wert für Dortmund insgesamt.
Wie hat sich der Dortmunder Markt 2025 entwickelt?
Er hat angezogen. Es wurden 4.166 Kauffälle registriert, rund zehn Prozent mehr als 2024, bei einem Geldumsatz von etwa 1,5 Milliarden Euro. Neu errichtete Eigentumswohnungen kosteten im Schnitt 4.550 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, neue Reihenend- und Doppelhaushälften rund 4.000 Euro.
Mehr Hintergrund im Ratgeber: Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
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