Ertragswertverfahren: So werden vermietete Immobilien bewertet

Wann das Ertragswertverfahren zum Einsatz kommt

Bei einem selbst bewohnten Einfamilienhaus stellt der Markt eine einfache Frage: Was zahlen Käufer für ein vergleichbares Haus in dieser Lage? Bei einer vermieteten Immobilie stellt er eine andere: Was bringt sie im Jahr ein? Genau darauf antwortet das Ertragswertverfahren.

Geregelt ist es in den §§ 27 bis 34 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) — der Verordnung, die bundesweit festlegt, wie der Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln ist. Zum Einsatz kommt das Verfahren überall dort, wo der Ertrag den Preis bestimmt:

• Vermietete Eigentumswohnung — der Käufer erwirbt damit vor allem eine laufende Mieteinnahme.
• Mehrfamilienhaus — jede einzelne Wohnung trägt zum Jahresertrag bei.
• Wohn- und Geschäftshaus — Wohnteil und Gewerbeteil werden getrennt gerechnet, weil sie unterschiedliche Kosten und Risiken tragen.
• Gewerbeimmobilie — Büro, Praxis, Ladenlokal oder Halle, deren Wert am Mietvertrag hängt.

Der Grundgedanke: Der Wert steckt in der Jahresmiete

Wer eine vermietete Immobilie kauft, kauft eine Einnahme. Was er dafür zahlt, richtet sich nach drei Dingen: wie hoch diese Einnahme ist, wie sicher sie fließt und wie lange das Gebäude sie voraussichtlich noch abwerfen wird.

Das Verfahren übersetzt diese drei Fragen in Zahlen. Die Jahresmiete abzüglich der laufenden Kosten ergibt den Reinertrag. Der Liegenschaftszinssatz drückt aus, welche Verzinsung der örtliche Markt für solche Objekte erwartet. Und die Restnutzungsdauer bestimmt, über wie viele Jahre gerechnet wird.

Der Boden wird dabei getrennt betrachtet: Er behält seinen Wert dauerhaft, während das Gebäude über die Jahre an Substanz verliert. Deshalb steht der Bodenwert am Ende als eigener Posten neben dem Gebäudeertragswert.

Schritt für Schritt gerechnet

Das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV läuft in sechs Schritten ab. Jeder Schritt baut auf dem vorherigen auf:

• 1. Jahresrohertrag (§ 31 ImmoWertV): alle Kaltmieten eines Jahres. Maßgeblich ist die marktüblich erzielbare Miete — weicht die vereinbarte Miete deutlich davon ab, zählt der marktübliche Wert.
• 2. Bewirtschaftungskosten abziehen (§ 32 ImmoWertV): Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und die Betriebskosten, die beim Eigentümer verbleiben.
• 3. Reinertrag: der Betrag, den die Immobilie im Jahr tatsächlich erwirtschaftet.
• 4. Bodenwertverzinsung abziehen: Der Bodenwert wird mit dem Liegenschaftszinssatz multipliziert. Dieser Anteil des Ertrags entfällt auf Grund und Boden. Was übrig bleibt, ist der Reinertragsanteil des Gebäudes.
• 5. Kapitalisieren (§ 34 ImmoWertV): Der Gebäudeanteil wird mit dem Barwertfaktor multipliziert — im Sprachgebrauch der Vervielfältiger. Er ergibt sich aus Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz und beantwortet die Frage: Was ist eine Einnahme wert, die noch so viele Jahre lang fließt?
• 6. Bodenwert addieren: Gebäudeertragswert plus Bodenwert ergibt den vorläufigen Ertragswert. Über die Marktanpassung und die Besonderheiten des einzelnen Objekts führt der Weg von dort zum Verkehrswert.

Ein Beispiel mit Zahlen

Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen zu je 70 Quadratmetern, zusammen 420 Quadratmeter Wohnfläche. Die Kaltmiete beträgt 9 Euro je Quadratmeter im Monat. Das Grundstück misst 600 Quadratmeter bei einem Bodenrichtwert von 400 Euro je Quadratmeter. Der Gutachterausschuss weist für diese Lage einen Liegenschaftszinssatz von 3,5 Prozent aus, die Restnutzungsdauer des Gebäudes beträgt 45 Jahre. Betriebskosten und Schönheitsreparaturen tragen die Mieter — sonst gelten höhere Ansätze für die Instandhaltung.

• Jahresrohertrag: 420 m² × 9 € × 12 Monate = 45.360 €
• Verwaltungskosten: 298 € × 6 Wohnungen = 1.788 €
• Instandhaltung: 11,70 € × 420 m² = 4.914 €
• Mietausfallwagnis: 2 % von 45.360 € = 907 €
• Bewirtschaftungskosten zusammen: 7.609 €
• Reinertrag: 45.360 € − 7.609 € = 37.751 €
• Bodenwert: 600 m² × 400 € = 240.000 €
• Bodenwertverzinsung: 240.000 € × 3,5 % = 8.400 €
• Reinertragsanteil des Gebäudes: 37.751 € − 8.400 € = 29.351 €
• Barwertfaktor bei 45 Jahren und 3,5 %: 22,50
• Gebäudeertragswert: 29.351 € × 22,50 = 660.400 €
• Vorläufiger Ertragswert: 660.400 € + 240.000 € = 900.400 €

Woher die Werte für die Bewirtschaftungskosten stammen

Die Kostenbeträge im Beispiel stammen aus Anlage 3 der ImmoWertV. Sie nennt Modellansätze für die Wohnnutzung, Stand 1. Januar 2021, und schreibt sie jährlich anhand des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes fort — zum heutigen Bewertungsstichtag liegen sie also etwas höher.

Für gewerbliche Nutzung gelten eigene Ansätze: 3 Prozent des Rohertrags für die Verwaltung und 4 Prozent für das Mietausfallwagnis — Gewerbeflächen stehen bei einem Mieterwechsel im Schnitt länger leer.

• Verwaltung: 298 € je Wohnung und Jahr, 357 € je Eigentumswohnung, 39 € je Stellplatz
• Instandhaltung: 11,70 € je Quadratmeter Wohnfläche und Jahr, wenn die Schönheitsreparaturen bei den Mietern liegen; 88 € je Stellplatz
• Mietausfallwagnis: 2 Prozent des marktüblich erzielbaren Rohertrags bei Wohnnutzung

Drei Varianten — und wann welche gilt

Die ImmoWertV kennt drei Wege zum Ertragswert. Die ersten beiden sind zwei Rechenwege zum selben Ziel und liefern bei gleichen Ansätzen dasselbe Ergebnis. Der dritte beantwortet eine andere Frage und kommt deshalb bewusst zu einem anderen Wert:

• Allgemeines Ertragswertverfahren (§ 28): der Regelfall. Der Bodenwert steht als eigener Posten daneben, kapitalisiert wird allein der Gebäudeanteil — so wie im Beispiel oben.
• Vereinfachtes Ertragswertverfahren (§ 29): Der gesamte Reinertrag wird kapitalisiert, der Bodenwert über die Restnutzungsdauer abgezinst und hinzugerechnet. Üblich, wenn die Bodenwertverzinsung eine untergeordnete Rolle spielt.
• Periodisches Ertragswertverfahren (§ 30): für Objekte mit über die Jahre stark schwankenden Erträgen — etwa Staffelmieten oder Gewerbeflächen mit befristeten Verträgen. Jede Periode wird einzeln auf den Stichtag abgezinst, dazu kommt ein abgezinster Restwert. Der Betrachtungszeitraum soll dabei zehn Jahre nicht überschreiten: Weiter reicht die Sicherheit über die künftigen Erträge nicht.

Die drei Stellschrauben, auf die es ankommt

Am Ergebnis ändert sich am meisten, wenn sich eine dieser drei Größen ändert. Alle drei sind örtlich — und genau deshalb hängt eine belastbare Ertragswertermittlung an der Marktkenntnis vor Ort:

• Der Liegenschaftszinssatz (§ 33 ImmoWertV) ist der größte Hebel. Er wird vom örtlichen Gutachterausschuss aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen abgeleitet und für jede Objektart eigens veröffentlicht. Je höher er ausfällt, desto niedriger der Ertragswert — er drückt aus, welches Risiko der Markt dieser Anlage zuschreibt.
• Die Restnutzungsdauer bestimmt den Vervielfältiger. Sie ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters und verschiebt sich in beide Richtungen (§ 4 Abs. 3 ImmoWertV): Wesentliche Modernisierungen verlängern sie, unterlassene Instandhaltung verkürzt sie. Die Maßstäbe dafür sind bundesweit einheitlich — Anlage 1 setzt die Gesamtnutzungsdauer für Wohnhäuser auf 80 Jahre, Anlage 2 bewertet neun Modernisierungen mit Punkten: Dachdämmung und Außenwanddämmung mit je bis zu 4, Fenster, Heizung, Leitungen, Bad, Innenausbau und Grundriss mit je bis zu 2.
• Der marktüblich erzielbare Rohertrag zählt, nicht die Miete im Vertrag. Eine langjährige Bestandsmiete unterhalb des Marktniveaus wird deshalb anders behandelt, als viele Eigentümer erwarten: Gerechnet wird mit der Marktmiete, und der Abstand zur laufenden Miete geht gesondert als Ertragsminderung ein, bis ein Mieterwechsel möglich ist.

Was das Verfahren leistet — und was daneben gehört

Das Ertragswertverfahren macht messbar, was eine vermietete Immobilie am Markt wert ist: Es rechnet mit dem, was sie einbringt, statt mit dem, was sie gekostet hat. Für Mehrfamilienhäuser und Gewerbe ist es deshalb das Verfahren der Wahl.

Sein Ergebnis steht und fällt mit drei örtlichen Größen — Liegenschaftszinssatz, Bodenwert und Marktmiete. Alle drei stammen aus den Daten des zuständigen Gutachterausschusses und aus der Kenntnis der Lage. Bei einem selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhaus greifen dagegen meist das Vergleichs- oder das Sachwertverfahren; welches Verfahren wann passt, steht im Überblick zur Wertermittlung.

Eine erste Orientierung erhalten Sie in wenigen Minuten: Hier berechnen Sie die Wertspanne für Ihre Immobilie. Geht es um eine Erbauseinandersetzung, das Finanzamt oder ein Gerichtsverfahren, gehört ein Vollgutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen dazu.