Was ist Ihre Immobilie in Hamburg wert?
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Die Spanne oben ist eine Orientierung aus den amtlichen Bodenrichtwerten. Wer Ihre Immobilie kennt, kann Zuschnitt, Ausstattung und Lage im Einzelnen berücksichtigen — fordern Sie die Einschätzung hier an, sie ist ebenfalls kostenlos.
Berechnet auf hausbewertung.de. Diese Spanne ist eine Orientierung auf Grundlage der amtlichen Bodenrichtwerte und ersetzt kein Verkehrswertgutachten.
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Der Markt in Hamburg
Immobilienpreise in Hamburg: die aktuellen Marktzahlen
Der Hamburger Markt hat sich 2025 gefangen. Nach zwei schwachen Jahren wurde wieder deutlich mehr gekauft, und die Preise haben in den meisten Bereichen einen Boden gefunden. Das sind die Zahlen des Gutachterausschusses:
- Kaufverträge: +11 %
- Geldumsatz: +5 %
- Verkaufte Wohnungen: +14 %
- Bodenrichtwerte Hausbauplätze: −5 %
565.000 €
Mittlerer Kaufpreis für ein Ein- oder Zweifamilienhaus 2025 (Median), 1 % über dem Vorjahr
10.100
Kaufverträge im Jahr 2025, rund 11 % mehr als 2024
9 Mrd. €
Geldumsatz am Hamburger Immobilienmarkt 2025, 5 % mehr als im Vorjahr
190–5.120 €/m²
Spanne der mittleren Bodenrichtwerte zwischen dem günstigsten und dem teuersten Stadtteil
Bodenrichtwerte nach Lage
In Hamburg entscheidet der Stadtteil den Bodenwert stärker als alles andere: Zwischen Harvestehude und Neugraben-Fischbek liegt mehr als das Zwölffache. Das sind die amtlichen Bodenrichtwerte für Wohnbauland, ausgewertet über alle Zonen des jeweiligen Stadtteils:
| Stadtteil | Einfachere Lagen | Mittlerer Wert | Gefragte Lagen |
|---|---|---|---|
| Harvestehude | 2.890 €/m² | 5.120 €/m² | 6.660 €/m² |
| Eppendorf | 1.220 €/m² | 2.790 €/m² | 5.190 €/m² |
| Winterhude | 1.060 €/m² | 2.030 €/m² | 4.610 €/m² |
| Blankenese | 1.140 €/m² | 1.500 €/m² | 2.550 €/m² |
| Barmbek-Nord | 750 €/m² | 1.010 €/m² | 2.460 €/m² |
| Volksdorf | 660 €/m² | 800 €/m² | 940 €/m² |
| Bergedorf | 420 €/m² | 660 €/m² | 1.090 €/m² |
| Rahlstedt | 500 €/m² | 600 €/m² | 710 €/m² |
| Billstedt | 390 €/m² | 480 €/m² | 630 €/m² |
| Neugraben-Fischbek | 320 €/m² | 400 €/m² | 490 €/m² |
Werte für baureifes Wohnbauland. Einfachere und gefragte Lagen sind das untere und obere Zehntel der Zonen im Stadtteil, der mittlere Wert ist der Median. Den Wert für eine bestimmte Adresse zeigt das Bodenrichtwertportal des Gutachterausschusses kostenlos an.
Quellen
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hamburg: Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 (Berichtsjahr 2025)
- Bodenrichtwerte Hamburg, Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung, Stichtag 01.01.2025 (Datenlizenz Deutschland – Namensnennung 2.0)
Stand: Immobilienmarktbericht Hamburg 2026 (Zahlen des Berichtsjahres 2025), Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2025. Alle Angaben ohne Gewähr. Was diese Werte für Ihre Immobilie bedeuten, rechnet der Funnel weiter unten aus.
Diese Werte sind Durchschnitte, Ihre Immobilie ist keiner. Was Lage, Zustand und Grundstück bei Ihnen konkret bedeuten, zeigt die persönliche Einschätzung.
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Was Ihre Lage in Hamburg bedeutet
Hamburg wird in Stadtteilen gedacht, und genauso wird bewertet. Die wichtigsten Lagen im Überblick:
Spitzenlage
Harvestehude & Rotherbaum
Die Bestlagen an der Außenalster mit Gründerzeitvillen und großzügigen Stadthäusern. Hier liegen die höchsten Bodenrichtwerte der Stadt: im Mittel 5.120 Euro pro Quadratmeter in Harvestehude, 4.980 in Rotherbaum. Der Boden macht bei einem Haus hier fast immer den größeren Teil des Werts aus.
Eppendorf, Winterhude & Uhlenhorst
Die gefragten Altbauviertel nördlich der Alster, geprägt von Gründerzeit und den Backsteinbauten der 1920er Jahre. Die mittleren Bodenrichtwerte liegen zwischen 2.030 und 2.790 Euro. Innerhalb der Stadtteile ist die Spanne groß — in Eppendorf reicht sie von 1.220 bis 5.190 Euro.
Gehobene Lage
Blankenese & Othmarschen
Die Elbvororte im Westen mit Treppenvierteln, Kapitänshäusern und alten Villengrundstücken. Blankenese liegt im Mittel bei 1.500 Euro pro Quadratmeter — niedriger als die Alsterlagen, dafür sind die Grundstücke deutlich größer. Hanglage und Elbblick verschieben den Wert hier stark von Straße zu Straße.
Ottensen, Altona & St. Pauli
Dicht bebaute Viertel westlich der Innenstadt, gemischt aus Altbau, Backstein und Neubau. Die mittleren Werte liegen um 2.000 bis 2.280 Euro, nach oben aber offen: In den gefragten Zonen sind es über 5.000. Freistehende Häuser sind hier selten, den Markt bestimmen Wohnungen.
Mittlere Lage
Volksdorf, Poppenbüttel & Niendorf
Die klassischen Einfamilienhaus-Lagen im Norden und Nordosten. Ruhig, durchgrünt, viel Bestand aus den 1950er bis 1970er Jahren auf ordentlich geschnittenen Grundstücken. Die Bodenrichtwerte liegen eng beieinander, im Mittel zwischen 690 und 800 Euro — hier entscheidet der Zustand des Hauses mehr als die Lage.
Rahlstedt, Bramfeld & Bergedorf
Die großen Wohnstadtteile am östlichen Stadtrand, zusammen mit Abstand die meisten Wohngrundstücke Hamburgs. Reihen- und Doppelhäuser prägen das Bild. Mittlere Bodenrichtwerte zwischen 600 und 660 Euro, mit sehr enger Spanne — der Markt ist hier berechenbarer als in der Innenstadt.
Günstigere Lage
Billstedt, Wilhelmsburg & Neugraben-Fischbek
Die günstigeren Lagen im Osten und südlich der Elbe. In Wilhelmsburg liegt der mittlere Bodenrichtwert bei 350 Euro, in Neugraben-Fischbek bei 400. Für dasselbe Haus bedeutet das gegenüber den Alsterlagen einen Unterschied um mehr als das Zehnfache beim Grundstück.
In welchem Stadtteil steht Ihre Immobilie? Lage auswählen und Wert berechnen
Werttreiber
Was den Immobilienwert in Hamburg bestimmt
Der Stadtteil ist der größte Hebel
Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Hamburger Stadtteil liegt beim Bodenrichtwert mehr als das Zwölffache — 5.120 Euro in Harvestehude gegen 400 in Neugraben-Fischbek. Kein anderer Faktor verschiebt den Wert eines Hamburger Hauses so stark. Deshalb fragt die Berechnung auf dieser Seite nach dem Stadtteil.
Median und Durchschnitt liefen 2025 auseinander
Beim Ein- und Zweifamilienhaus stieg der Median 2025 um 1 Prozent auf 565.000 Euro, der rechnerische Durchschnitt fiel dagegen um 6 Prozent. Das heißt: Im mittleren Marktsegment war es stabil, während im oberen Bereich weniger teure Objekte verkauft wurden. Für Ihr Haus zählt der Median mehr als der Durchschnitt.
Die Bodenrichtwerte sind zuletzt gesunken
Zum Stichtag 1. Januar 2026 hat der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte für Einfamilienhaus-Bauplätze im Schnitt um 5 Prozent gesenkt, für Geschosswohnungsbau um 4 Prozent. Das betrifft den Grundstücksanteil Ihres Hauses unmittelbar.
Backstein prägt den Bestand
Ein breiter Gürtel aus Klinkerbauten der 1920er Jahre zieht sich um die Innenstadt, von Eimsbüttel über Winterhude und Barmbek bis nach Hamm. Diese Bauten sind solide, aber energetisch oft auf altem Stand. Seit der Zinswende zieht der Käufer den Sanierungsaufwand direkt vom Preis ab.
Wasserlage und Hochwasserschutz
Elbe, Alster und die Kanäle prägen halb Hamburg. Wasserlage hebt den Wert deutlich, einzelne Bereiche liegen aber in Überschwemmungsgebieten oder hinter Deichlinien. Beides wirkt sich auf Versicherbarkeit und Wert aus und gehört in jede ernsthafte Einschätzung.
Erbbaurecht ist in Hamburg verbreitet
Viele Hamburger Grundstücke gehören der Stadt oder Stiftungen und sind in Erbbaurecht vergeben. Ein Haus auf Erbbaugrundstück ist weniger wert als eines auf eigenem Grund. Restlaufzeit und Erbbauzins gehören deshalb in jede Bewertung.
Wie stark diese Faktoren bei Ihrer Immobilie wirken, zeigt Ihnen die Berechnung. Wert jetzt berechnen
Ablauf
So funktioniert es
- 1
Immobilie beschreiben
Typ, Lage, Größe, Baujahr und Zustand in rund zwei Minuten.
- 2
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Sie sehen Ihre Wertspanne sofort, kostenlos und ohne Kontaktdaten.
- 3
Genauer wissen
Für die belastbare Einschätzung steht Ihr Ansprechpartner vor Ort bereit.
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Jetzt wissen, was Ihre Immobilie in Hamburg wert ist
Zwei Minuten Fragen, dann haben Sie Ihre Wertspanne — gerechnet aus den amtlichen Bodenrichtwerten für Hamburg.
Gut vorbereitet
Was Ihre Einschätzung genauer macht
Situationen, in denen eine neutrale Zahl besonders zählt. Und eine Übersicht, welche Unterlagen später helfen.
Bewertung bei Trennung oder Scheidung
Bei einer Trennung ist die gemeinsame Immobilie meist der größte Vermögenswert und schnell auch der größte Streitpunkt.
- Für den Zugewinnausgleich braucht es einen belastbaren Wert zum Stichtag.
- Eine neutrale Einschätzung gibt beiden Seiten dieselbe Grundlage, bevor sich Positionen verhärten.
- Können sich beide nicht einigen, hilft ein Sachverständigengutachten. Auch dabei unterstützt der Bewertungspartner.
Diese Unterlagen helfen bei der Bewertung
- Aktueller Grundbuchauszug
- Lageplan bzw. Flurkarte
- Grundrisse und Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Nachweise zu Modernisierungen (Dach, Heizung, Fenster, Dämmung)
- Bei Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnung
- Bei Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag mit Restlaufzeit und Erbbauzins
Für die Wertspanne auf dieser Seite reichen die Angaben aus dem Formular. Die Unterlagen kommen erst ins Spiel, wenn es konkreter wird.
Immobilie geerbt? Der Ratgeber erklärt, worauf es dann ankommt: Immobilie geerbt: was jetzt wichtig ist
Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.
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Pro Stadt arbeitet hausbewertung.de mit genau einem Maklerbüro. Für Hamburg ist der Platz noch zu vergeben.
Was das für Sie als Eigentümer bedeutet
Ihre Wertspanne berechnen Sie hier genauso wie überall sonst: aus den amtlichen Bodenrichtwerten und Ihren Angaben zur Immobilie. Sie ist eine Orientierung und beruht auf Durchschnitten für Ihre Lage.
Genauer wird es, sobald jemand Ihre Immobilie mit eigenen Augen sieht — Zuschnitt, Ausblick, Nachbarschaft und der Zustand im Detail bewegen den Wert oft deutlich. Sobald der Partnerplatz für Hamburg vergeben ist, finden Sie diesen Ansprechpartner direkt hier.
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- Ein fester Ansprechpartner für Hamburg
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- Fester Monatsbeitrag, zunächst über drei Monate
FAQ
Häufige Fragen zur Hausbewertung in Hamburg
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Ja. Die Anfrage und die Ersteinschätzung durch den Bewertungspartner kosten Sie nichts. Es entstehen auch später keine Kosten, solange Sie ihn nicht mit einem Verkauf beauftragen.
Muss ich danach verkaufen?
Nein. Viele Eigentümer wollen zunächst nur wissen, wo sie stehen. Sie entscheiden allein, ob Sie überhaupt weitermachen.
Was passiert, nachdem ich abgeschickt habe?
Ihre Angaben gehen an den Bewertungspartner für Hamburg. Er sieht sich Lage, Baujahr und Zustand an und meldet sich in der Regel innerhalb von ein bis zwei Werktagen mit seiner Einschätzung — per E-Mail oder telefonisch, ganz wie es Ihnen lieber ist.
Muss jemand zu mir nach Hause kommen?
Für die erste Einschätzung nicht. Sie beruht auf Ihren Angaben und der Marktkenntnis vor Ort. Einen Termin bei Ihnen gibt es nur, wenn Sie ihn ausdrücklich wünschen — etwa für eine genauere Bewertung.
Wer bekommt meine Daten?
Ausschließlich der Bewertungspartner, der Ihre Einschätzung übernimmt. Ihre Angaben werden nicht verkauft und nicht an weitere Makler verteilt.
Werde ich jetzt von mehreren Maklern angerufen?
Nein. Für Hamburg vergeben wir genau einen Bewertungspartner. Solange dieser Platz offen ist, kommt Ihre Anfrage bei uns an und geht danach an genau ein Büro vor Ort. Genau dafür gibt es hausbewertung.de.
Was ist, wenn es in meinem Ort noch keinen Partner gibt?
Dann kommt Ihre Anfrage direkt bei uns an. Wir suchen persönlich einen passenden Bewertungspartner für Ihren Ort und melden uns innerhalb von zwei Werktagen bei Ihnen.
Kann ich meine Anfrage zurückziehen?
Ja, jederzeit. Eine kurze Nachricht an uns genügt, dann löschen wir Ihre Angaben. Einzelheiten dazu stehen in der Datenschutzerklärung.
Wo finde ich die Bodenrichtwerte für Hamburg?
Kostenlos im Bodenrichtwertportal des Gutachterausschusses unter geoportal-hamburg.de/boris. Dort steht für jede Adresse der amtliche Wert. Der aktuelle Stichtag ist der 1. Januar 2026; die Berechnung auf dieser Seite rechnet mit dem Stand 1. Januar 2025.
Was kostet ein Haus in Hamburg?
2025 lag der mittlere Kaufpreis für ein Ein- oder Zweifamilienhaus bei 565.000 Euro, ein Prozent über dem Vorjahr (Quelle: Immobilienmarktbericht Hamburg 2026). Der Stadtteil verschiebt das aber massiv: Beim Grundstückswert liegt zwischen Harvestehude und Neugraben-Fischbek mehr als das Zwölffache.
Warum fragt der Rechner nach dem Stadtteil?
Weil er in Hamburg den Wert stärker bestimmt als jede andere Angabe. Für alle 104 Hamburger Stadtteile liegen eigene amtliche Bodenrichtwerte vor, und die Berechnung nutzt genau den Ihres Stadtteils statt eines Durchschnitts für die ganze Stadt. Wissen Sie den Stadtteil nicht sicher, rechnen wir mit dem Wert für Hamburg insgesamt.
Wie hat sich der Hamburger Markt 2025 entwickelt?
Er hat sich stabilisiert. Es wurden rund 10.100 Kaufverträge geschlossen, elf Prozent mehr als 2024, und der Geldumsatz stieg um fünf Prozent auf neun Milliarden Euro. Die Zahl verkaufter Eigentumswohnungen legte um 14 Prozent zu. Die Bodenrichtwerte für Hausbauplätze gab der Gutachterausschuss zum 1. Januar 2026 dagegen um fünf Prozent nach unten.
Mehr Hintergrund im Ratgeber: Wie wird der Wert einer Immobilie ermittelt?
Möchten Sie wissen, was Ihre Immobilie in Hamburg wert ist?
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